Отличный и актуальный вопрос! С 2026 года в Казахстане действительно кардинально изменились правила обложения НДС при реализации жилья. Это один из самых болезненных вопросов для застройщиков и покупателей. Давайте детально разберем вашу ситуацию.
1. ЧТО ИЗМЕНИЛОСЬ С 2026 ГОДА
ДО 2026 ГОДА (старые правила):
Реализация любого жилого здания (квартир) была ОСВОБОЖДЕНА от НДС.
Застройщик:
- ✅ НЕ начислял НДС при продаже квартир
- ❌ НЕ мог отнести в зачет входящий НДС по стройматериалам, работам, услугам
- Входящий НДС становился расходом застройщика
С 2026 ГОДА (новые правила — статья 476):
Освобождение от НДС действует ТОЛЬКО для:
Реализации жилого здания (части жилого здания), строительство которого начато И (ИЛИ) приемка в эксплуатацию которого осуществлена ДО 1 января 2026 года.
Для всех остальных жилых зданий (строительство начато после 1 января 2026) реализация ОБЛАГАЕТСЯ НДС 16%!
2. АНАЛИЗ ВАШЕЙ СИТУАЦИИ
Исходные данные:
- Начало строительства: 2024 год ✅
- Текущий год: 2026
- Планируете продавать квартиры
Применимость освобождения:
Согласно подпункту 1) пункта 1 статьи 476, освобождение применяется, если:
- Строительство начато до 1 января 2026 года ИЛИ
- Приемка в эксплуатацию осуществлена до 1 января 2026 года
В вашем случае:
- Строительство начато в 2024 году (до 1 января 2026) ✅
- ВЫ ПОДПАДАЕТЕ ПОД ОСВОБОЖДЕНИЕ!
ВАЖНО: Освобождение применяется лицом, осуществляющим (осуществлявшим) строительство такого жилого здания.
Вывод для вас: ✅ Вы НЕ ОБЯЗАНЫ начислять НДС при продаже квартир ✅ Квартиры продаются БЕЗ НДС ✅ Цены для покупателей не увеличиваются на 16%
3. ЧТО ЗНАЧИТ «СТРОИТЕЛЬСТВО НАЧАТО»
Критически важный момент: Что считается «началом строительства»?
К сожалению, Налоговый кодекс НЕ определяет это понятие четко.
Возможные трактовки:
Вариант 1: Дата получения разрешения на строительство Вариант 2: Дата начала фактических строительных работ (акт начала работ) Вариант 3: Дата заключения договора подряда на строительство Вариант 4: Дата первых затрат на строительство в бухучете
Рекомендация:
Для минимизации рисков храните ВСЕ документы, подтверждающие, что строительство началось до 1 января 2026:
- ✅ Разрешение на строительство (с датой выдачи)
- ✅ Акт начала строительных работ
- ✅ Договоры подряда на строительство
- ✅ Первичные учетные документы о затратах на строительство
- ✅ Фотографии стройплощадки с датами
- ✅ Акты выполненных работ
На практике: Налоговые органы, скорее всего, будут ориентироваться на дату разрешения на строительство или акт начала работ.
4. ЕСЛИ БЫ ВЫ НАЧАЛИ СТРОИТЕЛЬСТВО В 2026 ГОДУ
Для сравнения: Если бы вы начали строительство 1 января 2026 года или позже, ситуация была бы совершенно другой:
Пример расчета:
Стоимость строительства квартиры: 30 000 000 тенге Планируемая продажная цена (без НДС): 40 000 000 тенге
Начало строительства ДО 2026 года (ваш случай):
- Продажная цена: 40 000 000 тенге (без НДС)
- НДС: 0 тенге
- Итого для покупателя: 40 000 000 тенге
Начало строительства ПОСЛЕ 2026 года:
- Продажная цена: 40 000 000 тенге
- НДС 16%: 6 400 000 тенге
- Итого для покупателя: 46 400 000 тенге
Разница для покупателя: +6 400 000 тенге (+16%)
5. КАК НДС ВЛИЯЕТ НА ЗАСТРОЙЩИКА И ПОКУПАТЕЛЯ
СЦЕНАРИЙ A: Строительство начато ДО 2026 (ваш случай)
Для застройщика:
Затраты на строительство квартиры:
| Статья затрат | Сумма без НДС | НДС 16% | Итого с НДС |
|---|---|---|---|
| Стройматериалы | 15 000 000 | 2 400 000 | 17 400 000 |
| Подрядные работы | 10 000 000 | 1 600 000 | 11 600 000 |
| Услуги (проект, экспертиза) | 5 000 000 | 800 000 | 5 800 000 |
| ИТОГО | 30 000 000 | 4 800 000 | 34 800 000 |
Продажа:
- Цена продажи: 40 000 000 (без НДС, освобождение)
- НДС не начисляется: 0
- Выручка: 40 000 000
НДС к зачету:
- Входящий НДС по закупкам: 4 800 000
- Начисленный НДС при продаже: 0
- НДС к зачету: НЕТ (нельзя зачесть, т.к. реализация освобождена от НДС)
Фактическая себестоимость: 30 000 000 (затраты) + 4 800 000 (НДС нельзя зачесть) = 34 800 000 тенге
Прибыль: 40 000 000 − 34 800 000 = 5 200 000 тенге
Для покупателя:
- Цена: 40 000 000 тенге (окончательная)
СЦЕНАРИЙ B: Строительство начато ПОСЛЕ 2026 года
Для застройщика:
Затраты: те же 34 800 000 тенге
Продажа:
- Цена продажи (без НДС): 40 000 000
- НДС 16%: 6 400 000
- Выручка: 46 400 000
НДС к зачету:
- Входящий НДС: 4 800 000
- Начисленный НДС: 6 400 000
- К уплате в бюджет: 1 600 000
Фактическая себестоимость: 30 000 000 (затраты) + 0 (НДС можно зачесть!) = 30 000 000 тенге
Прибыль: 46 400 000 − 30 000 000 − 6 400 000 (НДС) − 1 600 000 (доп. НДС) = 8 400 000 тенге ❌ (ОШИБКА)
Правильный расчет прибыли: 40 000 000 (цена без НДС) − 30 000 000 (себестоимость без НДС) = 10 000 000 тенге
Для покупателя:
- Цена: 46 400 000 тенге (+16% к сценарию A)
6. СРАВНИТЕЛЬНАЯ ТАБЛИЦА
| Показатель | Строительство ДО 2026 | Строительство ПОСЛЕ 2026 |
|---|---|---|
| Для застройщика: | ||
| Себестоимость (с НДС) | 34 800 000 | 34 800 000 |
| Входящий НДС к зачету | НЕТ (0) | ДА (4 800 000) |
| Цена продажи (без НДС) | 40 000 000 | 40 000 000 |
| НДС при продаже | 0 (освобождение) | 6 400 000 (16%) |
| НДС к уплате в бюджет | 0 | 1 600 000 |
| Чистая прибыль | 5 200 000 | 10 000 000 |
| Для покупателя: | ||
| Цена квартиры | 40 000 000 | 46 400 000 |
| Переплата | — | +6 400 000 (+16%) |
7. КРИТИЧЕСКИ ВАЖНЫЕ МОМЕНТЫ
⚠️ Момент 1: Переходный период
Если ваш дом сдан в эксплуатацию до 1 января 2026, вы точно попадаете под освобождение, даже если продаете квартиры в 2026-2027 годах.
⚠️ Момент 2: Долевое строительство
Если вы продавали квартиры по договорам долевого участия (ДДУ) до 2026 года, а сдаете дом после 2026 года:
- Освобождение применяется, т.к. строительство начато до 2026
- Не важно, когда подписан ДДУ
⚠️ Момент 3: Нежилые помещения
Согласно статье 476, освобождение НЕ распространяется на часть жилого здания, состоящую исключительно из нежилых помещений (магазины, офисы на первом этаже).
Если вы продаете нежилые помещения в вашем ЖК:
- НДС 16% начисляется ВСЕГДА (независимо от даты начала строительства)
8. ЧТО ДЕЛАТЬ ЗАСТРОЙЩИКУ
✅ Шаг 1: Соберите ВСЕ документы, подтверждающие дату начала строительства до 1 января 2026
✅ Шаг 2: Проверьте, правильно ли вы ведете учет:
- Освобожденная реализация (квартиры) — без НДС
- Облагаемая реализация (нежилые помещения) — с НДС 16%
✅ Шаг 3: Если у вас несколько объектов:
- Начатые до 2026 — освобождены
- Начатые после 2026 — облагаются НДС
✅ Шаг 4: Готовьтесь к налоговым проверкам:
- Налоговая будет тщательно проверять дату начала строительства
- Любые сомнения — в пользу налоговой
✅ Шаг 5: Если сомневаетесь — получите налоговое разъяснение письменно
ИТОГ:
✅ Вы начали строительство в 2024 году (до 1 января 2026) → ОСВОБОЖДЕНИЕ от НДС
✅ При продаже квартир НЕ начисляете НДС 16%
✅ Цена для покупателей НЕ увеличивается на 16%
✅ ХРАНИТЕ ДОКУМЕНТЫ, подтверждающие дату начала строительства!
✅ Нежилые помещения всегда облагаются НДС 16%, независимо от даты начала строительства
✅ Если бы начали строительство после 2026 года — квартиры подорожали бы для покупателей на 16%!